Chỉ vì không tính đất thuê vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa nên cổ phiếu một doanh nghiệp nhà nước chưa niêm yết đã ngất ngưởng 250.000 đồng/cổ phiếu, mặc dù lãi ròng 6 tháng của doanh nghiệp này chỉ 1,4 tỷ đồng trên doanh thu gần 60 tỷ!
Những tưởng bất cập này sẽ được sửa đổi triệt để trong Nghị định 109/CP ban hành mới đây nhưng thực tế lại khác. Phải chăng, đất là thứ trao đổi để tiến trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước nhanh hơn?
Khi phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng, nhìn vào báo cáo kết quả kinh doanh 6 tháng đầu 2006 của Công ty Cổ phần Khách sạn K.L, nhà đầu tư thật ngán ngẩm: mặc dù doanh thu 59,527 tỷ nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ 1,44 tỷ; lợi nhuận sau thuế trên vốn kinh doanh vỏn vẹn 2,4%; nợ phải trả lên tới 36 tỷ và nợ phải thu là 9,8 tỷ.
Cổ phiếu tăng giá nhờ đất
Đã thế, chuyện “kiện tụng” ở doanh nghiệp này như cơm bữa. Mỗi đơn kiện thường tới vài ba chục nội dung. Năm nào cũng có kiện nhưng “xôm” nhất là vào thời gian doanh nghiệp tiến hành cổ phần hóa, nhân lực dư dôi bị tinh giản nhiều và vị giám đốc luôn phải “bận bịu” với hết thanh tra lại đến công an.
Mặc dù các nhà đầu tư đều biết lợi nhuận của doanh nghiệp này kém cỏi, nhân lực không tốt, môi trường làm việc bất ổn nhưng trong kỳ đấu giá lần đầu vào cuối quý I/2006, mức giá bình quân gia quyền của đấu giá vọt tới 290 nghìn đồng/cổ phiếu.
Ngay cả tại thời điểm bảng giá giao dịch chứng khoán trực tuyến thường xuyên “đỏ lòm”, thi thoảng mới có một bữa lốm đốm “xanh” thì cổ phiếu của doanh nghiệp này vẫn giao dịch ở mức giá 250 nghìn đồng/cổ phiếu, thậm chí có người còn rao tới 330 nghìn đồng/cổ phiếu.
Vì sao lại như vậy? Đơn giản, khi cổ phần hóa, doanh nghiệp nói trên sở hữu tổng diện tích đất thuê của nhà nước là 34.557 m2 và không phải tính vào giá trị doanh nghiệp theo tinh thần Nghị định 187/CP.
Điều đáng nói, toàn bộ lô đất này trải dài cả trăm mét mặt phố Đào Duy Anh, sát nách “con đường đắt nhất thế giới” Kim Liên - Ô Chợ Dừa. Với giá tiền thuê đất theo quy định của thành phố Hà Nội, mỗi năm, doanh nghiệp này chỉ phải trả 80 nghìn đồng cho mỗi mét vuông, tương đương 2,7 tỷ/năm, trong vòng 30 - 50 năm!
Một trường hợp khác, đó là Công ty Xuất nhập khẩu Intimex (Bộ Thương mại). Mặc dù các chỉ tiêu khả năng sinh lợi của Intimex rất thấp (hệ số lợi nhuận sau thuế/doanh thu thuần: - 0,75%; hệ số lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu: -21,87%; hệ số lợi nhuận sau thuế/tổng tài sản: - 1,89% nhưng nhờ sở hữu 2,7 triệu m2 đất khắp cả nước, trong đó có những lô nằm ngay trung tâm Hà Nội như 2.871 m2 với 100 mét mặt tiền ở số 22- 23 Lê Thái Tổ, 1.800 m2 tại Láng Hạ, 1.100 m2 tại 96 Trần Hưng Đạo và tất cả đều được thuê dài hạn trong vòng nửa thế kỷ nên mức giá bình quân đấu giá gấp tới 16 lần mệnh giá.
Một nhóm “đại gia” sau khi làm giá thành công trong đợt đấu giá cổ phiếu Intimex đã đón sẵn mua “lúa non” cổ phiếu của cán bộ công nhân viên (bởi người lao động không thể đủ tiền để mua với mức giá thấp hơn 40% so với bình quân của đấu giá), chiếm giữ thật nhiều cổ phiếu để có quyền chi phối những lô đất nói trên.
Có đất, cổ phần hóa mới nhanh?
Theo dõi diễn biến cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước, một vấn đề rất nóng hổi hiện nay là việc đưa đất (kể cả đất thuê) vào xác định giá trị doanh nghiệp.
Tại khoản 1, điểm a của Nghị định 187/CP có quy định: “Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa lựa chọn hình thức thuê đất thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa”.
Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Trưởng ban pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam lý giải: “Thuê một tài sản thì không thể đem tài sản đó vào giá trị doanh nghiệp được”. Nhìn vào logic thông thường và các quy định hiện hành của luật pháp, đương nhiên là vậy. Nhưng thử nghĩ, dù là đất thuê nhưng không tính vào giá trị doanh nghiệp thì giá trị của chúng chuyển dịch đi đâu trong hàng chục năm liền?
Những bất cập này tồn tại trong một thời gian dài và người ta chờ mong chúng được sửa đổi trong Nghị định 109/CP ban hành ngày 26/6/2007 nhưng thực tế lại khác. Điều 30 Nghị định 109/CP quy định: “a) Đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì không tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp; b) Đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất thì tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp”.
Trên thực tế, chẳng doanh nghiệp nào lại chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần vì trả tiền thuê đất hàng năm có lợi hơn trả tiền thuê đất một lần.
Nhìn ở góc độ khác, chuyên gia kinh tế Nguyễn Đình Cung cho rằng: “Vấn đề ở chỗ là làm thế nào để giá đất doanh nghiệp thuê tiệm cận với giá thị trường. Điều này sẽ giúp cho quyền lợi của Nhà nước không bị thiệt”. Nhưng làm sao có thể đưa giá thị trường vào đây khi việc áp giá đất thuê theo Nghị định 109/CP lại do “ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố”? Bởi muốn có thị trường thì phải đem ra đấu giá. Ai sẽ đưa đất của Công ty Cổ phần Khách sạn K.L, của Intimex và của hàng loạt tập đoàn, tổng công ty sẽ IPO tới đây ra để đấu giá?
Có thể thấy, câu chuyện đưa giá đất (dù là đất thuê) làm căn cứ xác định giá trị doanh nghiệp Nhà nước khi cổ phần hóa có vẻ như không bao giờ xảy ra và như thể đó là cái giá phải trả cho tiến trình cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước. Bởi lẽ nếu tính giá trị đất thuê làm căn cứ định giá doanh nghiệp, tỷ lệ phần vốn Nhà nước sẽ cao và khó cổ phần hóa.
Một luật sư danh tiếng từng tham gia soạn thảo rất nhiều văn bản luật và dưới luật cho rằng “bổ củi, phải có vụn”. Nhưng những gì đang diễn ra cho thấy, một lượng tài sản khổng lồ là giá trị đất đai của nhà nước đã bị mất đi trong hàng chục năm liền và đó khó có thể coi là “vụn”!
Điều này càng rõ hơn khi giá cho thuê văn phòng khu vực nội thành Hà Nội, Tp.HCM đang dao động từ 25 - 30 USD/tháng, trong khi một mét vuông đất mặt phố Đào Duy Anh chỉ phải trả 80 nghìn đồng/năm suốt nhiều thập kỷ.
Cũng theo kế hoạch, nhà nước sẽ tiến hành cổ phần hóa hàng loạt tập đoàn, tổng công ty và giá trị hàng nghìn hécta đất tại Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng.. trong hàng chục năm liền sẽ tiếp tục chảy vào túi các cổ đông.
Phải chăng, sự mất mát này còn đồng hành với quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước?
